เชื่อว่าหลายคนคงมีความสงสัยกันไม่น้อยว่ารับขายฝากบ้านและที่ดินต่างจากการจำนองอย่างไร ทั้ง ๆ ที่มีข้อกำหนดคล้ายกัน คือ สามารถทำการไถ่ถอนได้เพียงแค่ดำเนินการตามข้อตกลงในสัญญาเท่านั้น แต่รู้หรือไม่ว่าจริง ๆ แล้วทั้งสองอย่างนี้ต่างกันอย่างมากไม่ว่าจะเป็นในส่วนของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียม การค้ำประกัน ระยะเวลาการไถ่ถอน สิทธิ์การใช้ทรัพย์สิน หรือแม้กระทั่งระยะเวลาในการดำเนินการ แต่รายละเอียดในส่วนนี้จะเป็นยังไงเราจะพาทำความเข้าใจเพิ่มเติม
รับขายฝากบ้านและที่ดินต่างจากการจำนองอย่างไร
สำหรับความแตกต่างของการรับขายฝากบ้านและที่ดินกับการจำนอง หลัก ๆ มีดังต่อไปนี้
1. ระยะเวลาการไถ่ถอน
- กรณีรับขายฝาก จะมีการกำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนอย่างชัดเจน เช่น
- อสังหาริมทรัพย์ไถ่ถอนในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี สังหาริมทรัพย์ไถ่ถอนไม่เกิน 3 ปี
- กรณีไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนตามข้อกำหนดผู้ขายฝากจะหมดสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน
- กรณีจำนอง
- ไม่มีการกำหนดชัดเจนว่าระยะเวลาการไถ่ถอนสิ้นสุดเมื่อไหร่
- การจำนองจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อมีการจำนองเป็นประกันสิ้นสุดลงหรือเป็นไปตามข้อกฎหมายกำหนด
- หากมีการทำข้อตกลงว่าทรัพย์สินที่นำมาจำนองเพื่อประกันหนี้ของตนเองจะชำระหนี้จนครบถ้วน หากถึงเวลาบังคับจำนองแล้วเงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองจะยังคงมีหน้าที่ชำระเงินจนกว่าจะครบถ้วน
2. การค้ำประกัน
- กรณีขายฝาก ผู้ขายฝากบังคับมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากทันทีหลังจากเซ็นสัญญา
- กรณีจำนองผู้จำนองไม่จำเป็นต้องมอบทรัพย์สินหรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง
3. ระยะเวลาการดำเนินการ
- การขายฝากจะมีความรวดเร็วและขั้นตอนน้อยกว่า
- การจำนองอาจใช้เวลานานและมีกระบวนการทางกฎหมายค่อนข้างซับซ้อน
ความแตกต่างในส่วนของค่าใช้จ่าย
นอกเหนือจากความแตกต่างในเรื่องของระยะเวลา การค้ำประกัน และการไถ่ถอนที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่มีความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างการรับขายฝากบ้านและที่ดินและการจำนอง นั่นคือ เรื่องของค่าใช้จ่าย โดยหลัก ๆ มีรายละเอียด ดังนี้
1. วงเงินกู้สูงสุด
- กรณีขายฝาก ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน
- กรณีจำนอง จะได้รู้วงเงินประมาณ 10 – 30% ของราคาประเมิน
2. ค่าธรรมเนียม
- กรณีเป็นการขายฝาก
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดินหรือทรัพย์สิน
- การจดทะเบียนผู้ขายฝากจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตรา 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเสียค่าธรรมเนียม 3.3% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝากขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาขายฝากขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- กรณีจำนอง
- การจดทะเบียน ผู้จำนองต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% ของวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ กรณีจำนองเพื่อเป็นการประกันกู้ยืมเงินทุกการเบิกเงินจากบัญชีทุก 2,000 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาทแต่ไม่เกิน 10,000 บาท
ข้อดีของการขายฝาก
ข้อดีของรับขายฝากบ้านและที่ดินหลัก ๆ มีดังต่อไปนี้
- การทำสัญญาไม่จำเป็นต้องเช็กประวัติ Blacklist หรือเครดิตทางการเงิน
- อนุมัติรวดเร็วไม่เกิน 1 วันทำการ
- วงเงินดีกว่าการจำนอง
- มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้ เนื่องจากการทำสัญญาระหว่างผู้ขายขายฝากและผู้ซื้อฝากจะดำเนินการณสำนักงานที่ดิน
- ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดินและสามารถใช้ประโยชน์ต่อไปได้ จนกว่าจะครบกำหนดการไถ่ เว้นแต่มีการทำข้อตกลงอื่น
อย่างไรก็ตามหากคุณต้องการใช้บริการรับขายฝากบ้านและที่ดินหรือจำนองทรัพย์สิน สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ คือการตรวจสอบกฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ ที่มีความเกี่ยวข้อง เพื่อนำมาใช้ในการประกอบการตัดสินใจและเลือกทางเลือกที่ตอบโจทย์และปลอดภัยกับตัวเองมากที่สุดจึงจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า
